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      (文件有效)蓮花縣推進房地一體的農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的實施意見

      文章來源:蓮花縣人民政府 發表時間:2020-09-01 15:18:38
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      為進一步規范全縣農村宅基地管理,推進全縣房地一體的農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作,根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《不動產登記暫行條例》等有關法律法規,和《國土資源部 中央農村工作領導小組辦公室 財政部 農業部關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》(國土資發字〔2011〕178號)、《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發字〔2016〕191號)、《江西省國土資源廳關于農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記的指導意見》(贛國土資發〔2018〕7號)、《萍鄉市農村集體土地確權登記發證工作領導小組關于印發<萍鄉市房地一體的農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記指導意見>的通知》(萍土登發〔2018〕1號)等確定土地所有權和使用權的若干文件規定,結合我縣實際,提出如下實施意見。


      一、確權登記的權利類型


      集體建設用地使用權,宅基地使用權,房屋等建筑物、構筑物所有權。


      二、確權登記的權利主體


      (一)本集體經濟組織成員。一般是指具有本村合法村民資格在本集體經濟組織所在的村、組居住生活,并以本集體經濟組織所有的土地為基本生活保障,依法登記常住戶籍并于農村集體經濟組織形成權利義務關系的當事人。符合下列情形之一的,可認定為本集體經濟組織成員:


      1.本集體經濟組織成員的子女(含收養子女及特定情形的非成年子女),戶籍在本集體經濟組織所在村、組的;


      2.與本集體經濟組織成員形成法定的婚姻關系,戶口已遷入本集體經濟組織的;


      3.因國家政策性遷入,經法定程序加入的;


      4.其他可認定為本集體經濟組織成員的情形。


      (二)集體經濟組織或其他自然人、法人和組織。


      1.經批準依法使用集體土地興辦鄉(鎮)公益事業和公共設施的鄉(鎮)村辦企業事業單位、農村集體經濟組織、村民委員會;


      2.經批準依法使用集體土地興辦企業或用于非住宅經營性建設的鄉(鎮)村辦企業事業單位和個人、聯營或入股企業;


      3.國家試點改革政策批準的集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權主體。


      三、確權登記的原則


      農村宅基地和集體建設用地確權登記,以有批準權的各級人民政府批準用地的文件等權屬來源資料為依據,以使用現狀為基礎,以四鄰無爭議為前提,以鄉(鎮)、村、組三級認定為依托,本著“尊重歷史、注重現實、權屬合法、界址清楚、面積準確、一戶一宅、維護權益”的原則,以宗地為單位,實行屬地登記發證,由縣自然資源和規劃局具體實施全縣農村房地一體確權、登記、發證工作。


      四、確權登記相關的一般規定


      1.農村集體經濟組織成員建房占用宅基地經過依法批準的,按照批準面積予以確權登記。


      2.農村集體經濟組織成員原則上一戶只能擁有一處符合規定面積標準的宅基地(因繼承、贈與等法定取得的除外),面積標準按照《江西省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第四十一條規定或縣人民政府有關文件執行。


      3.符合分戶建房規定而尚未分戶的農村集體經濟組織成員,如其實際使用的宅基地面積,沒有超過分戶后累計可用建房用地面積標準的,可按照實際使用面積予以確權登記。


      4.農村集體經濟組織成員進城落戶后,其原合法取得的宅基地使用權及房屋所有權應予以確權登記。


      5.1999年1月1日《土地管理法》修訂實施前,鄉鎮村公共設施和公益事業建設占用土地并使用至今且沒有權屬來源的,應查明歷史使用情況和現狀,由村委會出具證明并公告15天無異議后,經鄉鎮人民政府審定后對土地及土地上的建筑物、構筑物,應當依據依法批準的用地及規劃、建設文件,進行確權登記。


      6.鄉(鎮)村企業用地應當依據縣級以上人民政府批準的用地文件進行確權登記。1987年《土地管理法》實施前,鄉(鎮)村企業違反規定使用的集體土地,已按照有關規定清查處理并使用至今的可予以確權登記。1987年《土地管理法》實施前,鄉(鎮)村企業占用集體土地不能提供批準用地文件或清查處理材料但使用至今的,經所在農村集體同意,報鄉(鎮)人民政府審核后,依法確權登記。


      7.鄉(鎮)村企業使用權主體發生變更但變更后的主體仍符合國家法律法規規定的,可予確權登記發證;變更后使用主體不符合國家法律法規規定的,只調查統計,不予確權登記。


      8.鄉(鎮)村企業不按照批準用途使用土地,或因撤銷、遷移等原因停止使用集體土地的,應收回土地使用權,只調查不予確權登記。鄉(鎮)村企業用地多占少用、占而不用的,其長期閑置部分,不予確權登記。


      五、確權登記“戶”的認定


      宅基地以戶為單位申請登記。戶的認定原則上以公安部門戶籍登記為依據,戶主可作為權利人代表。在戶籍登記中雖沒有單獨立戶,但符合下列條件之一的,也可按戶申請宅基地確權登記:


      1.已婚且已分家單獨居住生活的;


      2.未婚,但已年滿18周歲并已達到分家單獨居住生活條件,由村委會出具證明材料并公告無異議的;


      3.依法繼承宅基地上房屋所有權的未成年人可以作為特殊“戶”;


      4.男性成員屬入贅女方且戶口已遷入女方戶籍地,符合戶籍獨立戶條件的可立一戶;


      5.其他可以認定為一戶的情形。


      六、確權登記相關的處理意見


      (一)本集體經濟組織成員一戶多宅的處理


      1.一戶經合法批準擁有一處宅基地,其面積不超過規定面積標準的,可按實際面積對宅基地及地上的房屋進行確權登記;除屬繼承、接受贈與的宅基地上的未倒塌房屋外,對于一戶擁有兩處及以上已合法批準的宅基地,對實際已合法批準的宅基地及地上的房屋進行確權登記,待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時,按有關規定作出處理,并按照規定的面積標準重新進行確權登記。


      2.除因繼承或接受贈與等法定事由外,對于一戶擁有兩處及以上未批準的宅基地,按照“一戶一宅”原則,只對一處宅基地依法處理確權登記,對其他未批準宅基地及地上的房屋只調查統計,不予確權登記。


      3.已擁有一處宅基地的本農村經濟組織成員因繼承房屋取得已批準的宅基地,可憑分家析產協議、遺囑、公證書等有效證據,經村委會確認后,予以辦理宅基地使用權及房屋所有權的轉移登記手續;已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員因繼承房屋取得未批準的宅基地,經鄉(鎮)人民政府審定后,進行宅基地及地上的房屋的確權登記,在《不動產登記簿》和《不動產權證書》記事欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”。


      (二)非本集體經濟組織成員的處理


      1.非本集體經濟組織成員,因地質災害防治、新農村建設、扶貧搬遷、移民安置、危舊土坯房改造、“增減掛”項目、政府拆遷置換、示范鎮建設等集中遷建的,經遷建所在地農民集體經濟組織所在地村委會同意,并經相關部門或當地鄉(鎮)人民政府審核,按照政府統一規劃和批準使用宅基地的,可按規定確權登記。


      2.1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前,非農業戶口居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大的,可按實際使用面積予以確權登記;1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1999年1月1日《土地管理法》修訂實施時止,非農業戶口居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批準面積予以確權登記,在《不動產登記簿》和《不動產權證書》記事欄應注記“該權利人為非本農民集體原成員”;超過批準的面積在《不動產登記簿》和《不動產權證書》記事欄注明。房屋拆除后沒有批準重建的,宅基地使用權由本集體經濟組織收回。1999年1月1日《土地管理法》修訂實施后,城鎮居民在農村違法建造和購買的住宅及宅基地不予確權登記。


      3.非本集體經濟組織成員因繼承(含接受贈與)房屋或根據生效法律文書合法取得房屋而占用宅基地,應當予以確權登記,在《不動產登記簿》和《不動產權證書》記事欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人或受贈人”。


      (三)超過《江西省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》規定標準的處理


      1.1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前,農村集體經濟組織成員建房占用的宅基地,范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大的,無論是否超過其后當地規定面積標準,均按實際使用面積予以確權登記。


      2.1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止,農村集體經濟組織成員建房占用的宅基地,超過當地規定面積標準的,超過面積按國家和地方有關規定處理的結果予以確權登記。


      3.1987年《土地管理法》實施后,農村集體經濟組織成員建房占用的宅基地,符合規劃但超過當地面積標準的,依法對標準面積予以確權登記,超占面積在《不動產登記簿》和《不動產權證書》記事欄注明,待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時,按有關規定作出處理,并按照規定的面積標準重新進行確權登記。


      4.1987年《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》實施前,接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過規定面積標準的,按照接受轉讓、贈與房屋的實際面積予以確權登記;1987年《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》實施后,接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過規定面積標準的,依法對標準面積予以確權登記,超占面積在《不動產登記簿》和《不動產權證書》記事欄注明。


      (四)未批先建及沒有土地權屬來源的處理


      1.對占用基本農田的,不符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃的零星宅基地,只在“房地一體”調查工作中統計備案,不予確權登記。


      2.1999年1月1日《土地管理法》修訂實施前,對于本集體經濟組織成員沒有權屬來源材料的宅基地,應當查明土地歷史使用情況和現狀,由所在農民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后,在本小組公告15天無異議,并出具證明,屬于合法使用的,予以確權登記。


      3.1999年1月1日《土地管理法》修訂實施后,因農村危舊土坯房改造點、新農村建設點、移(災)民安置建設點(含整村推進、分散建設)等,本集體經濟組織成員建房雖未經批準,但建房者符合“一戶一宅”等建房條件,由所在農民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后,在本小組公告15天無異議,由所在地鄉(鎮)人民政府審定后,交轄區國土資源中心所進行審核后,予以確權登記。


      (五)房地一體規劃的辦理


      1.2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前建造的農房,可不提供房屋符合規劃或建設的相關材料。


      2.2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施之后至2018年12月31日止建造的農房無相關建設用地規劃審批手續的,經村委會公告15天無異議的,可不提供房屋符合規劃或建設的相關材料。


      (六)特殊情況的處理


      1.空閑或者房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地,不確定土地使用權;已經確定使用權的,由鄉(鎮)人民政府審查后報經縣級人民政府批準,注銷其土地登記,土地由所在集體收回。


      2.符合宅基地申請條件的農村集體經濟組織成員,通過接受轉讓、購買、贈與房屋等方式取得的宅基地,可憑房屋轉讓、買賣、贈與協議以及原土地權利人的權屬證明等有效證據,辦理確權登記。轉讓人轉讓給非本集體經濟組織內部成員的,只調查統計,不予確權登記。已擁有一處宅基地并達到當地規定面積標準,購買、受讓集體土地上的房屋作為住宅的,只確權登記一處宅基地使用權。


      3.農村村民將現有宅基地及房屋適當用于生產經營的,按照原批準的宅基地范圍、面積和用途進行確權登記。


      4.依法取得集體建設用地使用權的企業,因破產、兼并、抵押權實現等情形而導致集體建設用地使用權發生轉移的,應當依法對新的權利人進行確權登記。并在不動產登記簿和不動產權利證書附記欄內注明導致集體建設用地使用權發生轉移的原因等事項。


      5.農村女性或男性一方,因婚嫁離開原農民集體,取得新家庭宅基地使用權的,應依法予以確權登記,同時注銷其原宅基地使用權。離婚、喪偶后繼續在本村生產生活的,與其他村民享有同等的宅基地權益,對其取得的宅基地使用權應依法確權登記;返回原籍生產生活且放棄原配偶所在地宅基地的,對其在原籍重新取得的宅基地使用權應依法確權登記。


      6.兩戶或兩戶以上農村村民共同使用一處宅基地的,由相關權利人自行協商確定各自使用范圍。經過協商能夠確定各戶準確使用界線且符合分割宗地條件的,可以單獨確權登記;經過協商不能確定各戶準確使用界線但能夠確定各自分攤面積的,按協商確定的分攤面積辦理確權登記;經過協商不能確定各戶準確使用界線,也不能確定各自分攤面積的,按共同共有辦理確權登記。


      7.農村村民經依法批準建房,實際用地面積超過批準用地面積,占用的宅基地未超過當地規定面積標準的,按實際使用面積予以確權登記;占用的宅基地超過當地規定面積標準的只對標準面積予以確權登記,超占面積在《不動產登記簿》和《不動產權證書》記事欄注明。


      8.1987年《土地管理法》實施后至農民建房審批權限下放鄉(鎮)前,農村集體經濟組織成員建房占用的宅基地,經過鄉(鎮)人民政府審批未經縣政府審批的(不含縣城規劃區內),未超過當地規定面積標準的,按實際使用面積予以確權登記;超過當地規定面積標準的,按有關規定進行確權登記。


      (七)以下情形只調查統計不確權登記發證


      1.以興辦“鄉(鎮)村企業、鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設”為名,非法占用(租用)農民集體土地進行非農建設的;


      2.以租代征使用農民集體土地進行非農建設的;


      3.除繼承或接受贈與外,一戶村民擁有一宗以上的宅基地且合計面積超過當地面積標準的;


      4.小產權房;


      5.土地、房屋有權屬爭議的;


      6.土地違法違規行為尚未處理或正在處理的;


      7.農村村民已批準取得新宅基地,未拆除的原宅基地;


      8.認定為超高超大占用農村宅基地建造房屋的;


      9.已列入拆遷范圍和“城中村”改造的房屋;


      10.法律法規規定的其他情形。


      七、工作要求


      農村房地一體宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作是一項政策性強、涉及面廣、任務艱巨的系統工程,事關千萬農民群眾切身利益,事關農村經濟社會發展大局,是維護農民合法權益,深化農村改革,促進農村社會秩序和諧穩定的重要舉措。


      各相關單位要不斷提高思想認識,精心組織、周密安排、穩步推進、狠抓落實,嚴格遵守相關法律法規,務必做到依法登記、實事求是、公開公平、便民利民,確保如期完成工作任務。各鄉鎮(場)要壓實主體責任,充實工作人員,充分保障本級農房發證工作經費??h自然資源和規劃局要加強工作推進和業務技術指導,強化“績效”獎懲考核制度,對按時按質完成任務的給予通報表揚和工作經費補助,反之予以通報批評和不補助工作經費。若在發證工作中出現了較大錯誤或造成不良影響的,將依法追究相關責任。


      鑒于人事變動,對蓮花縣農村房地一體確權登記發證工作領導小組進行調整,進一步明確成員單位職責,調整后的蓮花縣農村房地一體確權登記發證工作領導小組成員單位名單和工作職責見附件。


      八、附則


      (一)本實施意見自印發之日起執行,施行后如國家政策進行調整,應及時進行修訂。


      (二)本實施意見未盡事項,按相關法律政策執行。


      (三)本實施意見由縣自然資源和規劃局負責解釋。

      解讀蓮花縣推進房地一體的農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的實施意見


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